Как получить квартиру по долёвке и не стать обманутым дольщиком

Долгое время шли с поры между теоретиками и практиками, можно или нет изымать у должника жилое помещение, например, квартиру, если оно является единственным жильём. Наконец, Конституционный Суд Российской Федерации вынес решение, содержание которого можно свести к двум словам: не тронь. Если высказаться юридическим языком, то следует сказать, что запрет изымать квартиру должника не является ограничением прав кредитора, а следовательно, в законе может быть закреплён запрет изъятия единственного жилого помещения.

Решение было принято на основании обращения представителей ОАО «Номос-Регионбанк», который оспаривал соответствие Конституции норму Гражданского Процессуального кодекса, не может быть обращено взыскание на жилое помещение, в том случае, если оно – единственное пригодное для проживания для собственника и членов его семьи.

Конституционный Суд изложил позицию, в соответствии с которой собственнику должен быть предоставлен имущественный иммунитет, а также членам семьи собственника, которые проживают в этом помещении, необходимом для их существования. Конституционный Суд расширил круг таких носителей имущественного иммунитета до арендаторов и т.д., а также владельцев помещений, которые купили их при помощи ипотеки.

Уже сейчас можно сказать, что позиция Конституционного Суда, изложенная в решении по поводу этой жалобы, является основной гарантией защиты прав собственников и владельцев жилых помещений, оказавшихся должниками. Однако на предмет залога по ипотеке запрет не распространяется: в соответствии с законом на такой объект (жилое помещение) взыскание может быть обращено, хотя бы на основании природы ипотечного кредита.


Верховный Суд недавно – после многих лет ожидания – подарил один из способов борьбы обманутым дольщикам. В чём он заключается?

Решение было вынесено на основании жалобы, поданной одной дольщицей. С 2005 года она исправно вносила взносы за однокомнатную квартиру в жилом доме. При этом отказывала себе практически во всём, живя надеждой на собственное жильё. И вот дом уже был готов на девяносто процентов, но его не спешили достраивать. Прождав некоторое время, дольщица обратилась в 2009-м году в суд. В иске говорилось о требовании признать право собственности на долю в недостроенном жилом доме, за которую она внесла оговоренную сумму в полном размере. Городской суд отказал в удовлетворении требования. Областной суд, в которой была подана кассационная жалоба, поддержал горсуд и также отказал в удовлетворении требований истице. Дело дошло до Верховного Суда. В своём решении высшая судебная инстанция постановила, что при отказе нижестоящими судами было допущено нарушение норм материального права, что доказывается следующими положениями.

Во-первых, был подписан договор инвестирования. Там указывалось, что строительство дома должно быть закончено в 2005-м году, тогда же инвесторам (дольщикам) будут розданы ключи и т.д. Указанный срок контрагентом был нарушен. Нижестоящие суды заявляли также, что невозможно признать за помещениями в недостроенном доме статус жилых помещений. Верховный Суд высказал иную позицию. В соответствии с действующим законодательством, защита может быть произведена в форме признания права за истцом. Недвижимость выступает объектом гражданских прав, а потому истица может прибегнуть к такому способу защиты этого права, как признание. В силу этого признание права на недвижимость в качестве способа защиты вполне возможно и действующим законодательством не воспрещается.

Истица при этом поступила очень умно, попросив признать право собственности не на квартиру. Которой формально ещё нет, но на долю в праве на жилой дом, который, в принципе, уже есть. Это право может быть признано до окончания строительства, закон не запрещает этого.

Коллегия по гражданским делам Верховного Суда объявила об отмене решений, вынесенных по данному делу нижестоящими судами, и передела на новое рассмотрение с учётом изложенной в решении коллегии позиции. В дальнейшем эта позиция может быть использована не только по данному делу, но и по всем аналогичным делам.

Как применять это решение на практике?

Во-первых, необходимо иметь правильно оформленный договор долевого строительства или инвестирования. Во-вторых, потребуется исполнить хотя бы часть своих обязательств или, что желательно, все свои обязательства в надлежащем объёме. В-третьих, составить заявление о признании права на долю в строящемся жилом доме. Суд обязаны будут, в силу требования о единстве судебной практики, следовать мотивировке, изложенной в акте Верховного Суда. Тем сам они в большинстве случаев должны будут повторить решение кассационной коллегии Верховного Суда о признании права на долю в жилом доме за обманутыми дольщиками. Это позволит значительно упростить процессы с участием последних.

Дата размещения: 18-03-2012, 01:52