О переводе жилых помещений в нежилые

Организация выкупила две квартиры на первом этаже жилого дома. Как заявляют ее представители, планируется осуществить переоборудование этих помещений, приспособив их для нужд предприятия бытового обслуживания, которых не хватает в районе. Компания заявляет, что помимо перепланировки и переоборудования сделает в свое помещение отдельный вход (с крыльцом), расширит оконные проемы, облагородит фасад всего дома и на придомовой территории создаст небольшую парковку для клиентов и сотрудников предприятия, которой, по уверениям, смогут пользоваться и жильцы дома. Кстати покраска МДФ фасадов в СПб вы можете заказать в компании makarov-pokraska.ru

Представители местных властей не против перевода помещений из жилого фонда в нежилой. Однако — собственники других квартир категорически возражают против создания в доме непонятного «предприятия бытового обслуживания». Была создана инициативная группа, чтобы помешать начинающимся ремонтным работам. Местные чиновники из администрации успокаивают жильцов, говоря, что без согласия других собственников документы о переводе квартир в нежилой фонд фирма не получит. Правда ли это так, ведь ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса не предусматривает получения согласия соседей?

СОБСТВЕННИКИ ВПРАВЕ ЗАЩИЩАТЬСЯ

В вашем случае для реализации фирмой своих проектов требуется обязательное согласие всех других собственников жилья (жильцов), ведь перевод помещения из жилого в нежилое связан с реконструкцией жилого помещения и изменением пользования земельным участком (разрушение несущей стены дома, новый входной проем, возведение крыльца на придомовойтерритории, оборудование мест парковки). В подобных ситуациях жильцам стоит проявить инициативу самим. Например, можно провести общее собрание собственников жилых помещений в виде решения собрания волю жильцов по вопросам реконструкции дома и использования земельного участка.

Если часть собственников квартир не будут возражать против реконструкции и изменения режима использования земельного участка, а остальные выразят свой отказ, то даже в этом случае администрация не вправе выдавать разрешение на реконструкцию объекта недвижимости и о переводе помещений из жилого в нежилой фонд. Кроме того, если некие строительные, ремонтные работы в отсутствие необходимых решений и согласований в помещениях или на прилегающей территории все-таки начались или ведется подготовка к ним, уведомите об этом администрациювофициальном обращении.

КАКИМИ ДОВОДАМИ ВЫ ДОЛЖНЫ ОПЕРИРОВАТЬ?

Жилищный кодекс устанавливает исчерпывающий перечень документов, которые собственник недвижимости должен предоставить в уполномоченный орган для перевода жилого помещения в нежилое:

• заявление о переводе помещения;

• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

• план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировкатребуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме вышеперечисленных (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ). Защищать права жильцы могут с помощью других норм ЖК РФ, которые предусматривают, что для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. На данное обстоятельство неоднократно обращали внимание суды, в том числе Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики за II квартал 2008 года, утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 17.09.2008 года.

Позиция судей по данному вопросу такова: согласие всех собственников жилья либо решение общего собрания собственников требуется получить, если перевод жилого помещения в нежилое связан с проведением работ по реконструкции дома, с предоставлением части общего земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

Принятие решения о строительстве многоквартирного дома, а также выводы о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относятся к компетенции общего собрания собственников (п. 1, 2, ст. 44 ЖК РФ). Кроме того, согласно ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников. Согласие всех собственников помещений в доме обязательно, если речь идет об уменьшении или увеличении размера общего имущества из-за реконструкции, переустройства и (или) перепланировки (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

НЕОДИНАКОВЫЕ ПОНЯТИЯ

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высота, количество этажей, площадь, показатели производственной мощности, объем) и качества инженерно-технического обеспечения.

Переоборудование (переустройство) жилого помещения — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. (Более подробно данное понятие раскрыто в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 года №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».)

Перепланировка — изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения правок в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующихтам-буров (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 года №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

Дата размещения: 8-11-2018, 01:31